Immobilier : L'automatisation bouscule les standards

« Qui dit risque plus élevé pour l’investisseur, dit coût locatif plus onéreux », explique Léo Barlatier, co-gérant de Barjane. Pour le client il peut alors être plus intéressant d’être propriétaire des murs. D’ailleurs les bâtiments automatisés demandant de la grande hauteur réalisés pour des utilisateurs comme Ikea, Leclerc ou pour le danois Jysk en Pologne ont pour dénominateur commun le fait qu’ils ont tous procédé eux-mêmes à l’investissement. « C’est une constante du marché. Si un client à des besoins nécessitant une construction très spécifique, c’est lui qui investit dans les bâtiments », constate Léo Barlatier. 

Des demandes qui peuvent faire flamber la facture

Les clients doivent avoir conscience que demander des modifications par rapport à un bâtiment classique fait grimper la facture. « En messagerie, on nous demande de l’automatisation de lignes de chargement/déchargement PL », explique Philippe Rouger, directeur du développement chez abcd. Les véhicules doivent pouvoir entrer dans le bâtiment, ce qui impose de revoir le dallage et la ventilation. Le tout ayant une incidence financière loin d’être anodine : un dallage spécifique pouvant augmenter la note de 15 à 30 %. Si le process inclut des zones de préparation concentrées en personnel, il convient de prévoir un chauffage pour garantir une température à 17 degrés. Ces demandes, de plus en plus spécifiques, sont un défi. Les spécialistes de l’immobiliser logistique doivent tenter d’y répondre tout en restant dans le marché. « Mais si c’est trop spécifique, ce sont les preneurs qui développent », constate également Philippe Rouger.

Si abcd observe l’émergence de standardisation par métier, la grande distribution ou le e-commerce ayant des besoins spécifiques mais qui se ressemblent, difficile pour autant d’anticiper quelle sera la norme en immobilier logistique pour les prochaines années. « Il y a 15 ans, personne ne parlait d’automatisation en France. Elle était réservée à des pays où le foncier était rare ou cher, comme la Suisse. Dans les années 2000 un bâtiment de 30 000 m² était considéré comme un mastodonte. Ces bâtiments sont aujourd’hui trop petits et trop bas et sont probablement voués à la casse. On préfère désormais avoir une surface de 60 000 m² moins chère à gérer que deux bâtiments de 30 000 m². »

La créativité reste bridée par les normes

Quelle sera la taille et la forme du bâtiment de demain ? Cela dépendra de la demande, mais aussi de la réglementation. Car les normes ont un impact sur la conception des bâtiments. « On dit aux clients qu’on leur fait du sur-mesure, mais en réalité ce n’est pas le process qui nous drive mais les normes », confirme Patrick Remords, directeur supply chain consulting de JLL. Avec les mêmes données les bâtiments peuvent être très différents s’ils sont destinés au marché français ou hollandais. Aux Pays-Bas par exemple, il est possible de créer 100 000 m² sans cloison, et pourtant les préoccupations sécuritaires sont les mêmes. « En France nous avons des normes pénalisantes », critique Patrick Remords qui ne peut s’empêcher de s’étonner des différences de traitement : « Suivant les régions il est plus ou moins facile d’obtenir les autorisations administratives pour de la grande hauteur ou pour des espaces en oxygénation appauvrie, (inertage). » Malgré cette réalité, JLL s’efforce de répondre aux exigences des clients, tout en tenant compte de l’intérêt des propriétaires. « Nous essayons de concevoir des bâtiments “clé en main” en construisant les murs autour du process, car si le client s’en va, un bâtiment réalisé sur-mesure pour lui ne vaut plus que le coût du terrain moins son coût de destruction ! »