« L’immobilier logistique français dans la tourmente », constate Arthur Loyd Logistique

Le marché des utilisateurs s’enlise dans la crise

Le troisième trimestre vient confirmer un premier semestre 2026 poussif. Au total, 1,7 million de m² ont été commercialisés depuis le début de l’année, dont 422 000 m² entre juillet et septembre, portant le recul à 17 % par rapport à 2025 et à 33 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le cycle baissier se poursuit. « Les conditions économiques actuelles ne sont pas favorables aux nouvelles signatures », indique Didier Terrier, associé Arthur Loyd. « La croissance est molle, l’inflation repart à la hausse et le pouvoir d’achat des ménages est au plus bas. Une recette qui ne fait pas bon ménage dans un pays où la demande placée en surfaces de stockage est principalement tirée par la consommation domestique. »

Sur les 95 transactions enregistrées depuis le début de l’année, 75 % portent sur des volumes inférieurs à 20 000 m². Ce chiffre souligne la logique, toujours à l’œuvre, de rationalisation des surfaces par les utilisateurs, qui considèrent l’immobilier comme une variable d’ajustement dans leur chaîne de coûts.

Amazon, champion de la demande placée française depuis janvier 2026

Si, en volume, la part des e-commerçants reste conséquente, elle masque en réalité le poids d’Amazon qui, en propre ou par l’intermédiaire de prestataires, représente à lui seul 20 % de la demande placée française depuis janvier 2026. Concernant l’arrivée des prestataires asiatiques, le raz-de-marée attendu ne s’est, pour l’heure, pas matérialisé et l’attentisme reste de mise. « Aujourd’hui, au-delà des grandes opérations d’Amazon, les relais de croissance pour le secteur sont peu nombreux. Quelques opérations significatives sont en cours, mais elles glisseront plutôt au premier semestre de l’année prochaine », annonce Didier Terrier.

La faiblesse de la demande exprimée se reflète également dans un taux de vacance orienté à la hausse, mouvement amplifié par les annonces de libération de surfaces partout en France, et plus particulièrement dans le bassin marseillais. Dans le même temps, le renouvellement de l’offre neuve a fortement ralenti, l’équation économique apparaissant difficile à résoudre pour les promoteurs, tandis que les investisseurs restent prudents sur les lancements en blanc. « Le stock global d’offre à pourvoir va sensiblement augmenter. En revanche, il s’agit essentiellement d’une offre de seconde, voire de troisième main, parfois très éloignée des standards des nouvelles constructions. Si le marché tourne au ralenti aujourd’hui, ce ne sera plus le cas demain lorsque la conjoncture économique retrouvera des couleurs. La compétition pour les meilleurs actifs reprendra alors, peut-être de manière encore plus marquée que lors du précédent cycle », prédit Didier Terrier.

Pour l’heure, les fondamentaux de la logistique ne sont pas attaqués. « La demande est sélective, mais pas absente. L’atterrissage 2026 devrait par ailleurs rester dans la même lignée que les précédents trimestres. Les différentes familles de chargeurs et les prestataires restent présents, mais leurs délais de décision s’allongent. La conjoncture bride fortement le marché, mais il faut se montrer patient et d’ores et déjà réfléchir à l’après », conclut le directeur général d'Arthur Loyd Logistique, la branche logistique du réseau Arthur Loyd.

Des liquidités abondantes mais un marché encore figé

Avec près de 760 millions d’euros mobilisés, le marché de l’investissement en immobilier logistique affiche de meilleurs résultats au troisième trimestre 2026, qui restent toutefois insuffisants pour compenser un premier semestre atone. Depuis janvier, moins de 1,2 milliard d’euros ont ainsi été mobilisés, soit une baisse d’environ 50 % par rapport à l’année précédente, mais également par rapport à la moyenne quinquennale sur la période janvier-septembre. « L’attentisme de la part des vendeurs a rarement été aussi marqué » décrypte Nicolas Chomette, directeur investissement d'Arthur Loyd Logistique « Malgré la présence de fonds conséquents, le spread bid-ask, c’est-à-dire l’écart entre les attentes des vendeurs et les prix proposés par les acquéreurs, n’a cessé de croître depuis juillet. En France, la correction de valeur devrait encore se poursuivre. »

Le parallèle avec nos voisins européens est frappant : tandis que la France enregistre des résultats atones, les marchés affichent de meilleures performances en Allemagne, au Royaume-Uni et dans le sud de l’Europe. Une des causes est également à chercher du côté des taux obligataires à 10 ans, qui, sous l’effet d’un regain d’inflation et d’une compétition mondiale pour le capital, fleurtent dangereusement avec les 5,00 %. Un niveau certes inférieur à celui observé aux États-Unis (5,29 %) et au Royaume-Uni (5,40 %), mais largement supérieur aux taux allemand (3,56 %) et espagnol (4,11 %). « L’écart entre les taux prime et l’OAT est tellement comprimé que la prime de risque approche dangereusement de zéro. Le core reste donc encore très absent du profil des investissements », commente Nicolas Chomette.

2026, possiblement « le plus mauvais cru depuis 2017 »

Les pressions haussières exercées sur les coûts de financement contribuent à relever les taux prime de la logistique afin de préserver une prime de risque. « En l’absence d’opération core significative, les référentiels sont difficiles à établir, mais nous tablons avec mesure sur un taux prime logistique théorique qui oscillerait entre 5,25 % et 5,50 %, contre 5,15 % en janvier 2026 », annonce le directeur investissement.

Les opérations en cours permettent toutefois de gagner en visibilité. « En comptabilisant l’ensemble des encours sous promesse et sous exclusivité, nous anticipons un volume d’investissement compris entre 2,0 et 2,3 milliards d’euros en 2026, le quatrième trimestre étant historiquement plus actif. Dans cette hypothèse, 2026 serait le plus mauvais cru depuis 2017, avec un écart de 40 % sur un an et de 60 % par rapport à la moyenne à cinq ans », poursuit Nicolas Chomette, qui insiste toutefois sur le fait que « les liquidités sont abondantes et les acquéreurs restent en attente d’arbitrages sur lesquels se positionner, pour une classe d’actifs dont les fondamentaux ne vacillent pas. Au-delà des impacts conjoncturels, la reprise du marché reste conditionnée par un retour à l’équilibre aux valeurs du marché actuel ».