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EXPERTISES

Zéro artificialisation nette et compétitivité : l’immobilier logistique face à l’injonction paradoxale

09.12.2019 • 10h40
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Afilog

En amont du salon SIMI, Claude Samson, président d'Afilog, revient dans cette tribune sur les problématiques paradoxales de l'immobilier logistique face à la question du foncier.

Venu du monde de la psychologie, le concept d’« injonction paradoxale » ou « double contrainte » illustre parfaitement la situation à laquelle est confrontée l’immobilier logistique en cette fin 2019, à savoir un ensemble de deux injonctions concomitantes qui se contredisent mutuellement. Il nous est à la fois demandé de ne plus consommer de foncier, tout en rendant de facto impossible la verticalité des bâtiments et la densification des zones logistiques. Même contradiction sur les friches : l’encouragement à la profession de les reconvertir est tout théorique, quand on voit les difficultés réelles en termes de préemption de ces tènements pour le logement, la complexité administrative encore plus forte que pour les opérations sur foncier frais et le système fiscal qui n’incite en rien à ces opérations coûteuses en termes de déconstruction et dépollution.

 

L’injonction paradoxale se retrouve aussi dans les annonces politiques. Lors de la remise, le 16 septembre, par Patrick Daher et Eric Hémar du rapport sur la compétitivité de la chaîne logistique le Premier Ministre a annoncé des mesures pour redynamiser cette fonction support essentielle à tout le tissu économique. Dans un contexte européen de plus en plus concurrentiel, ce nouvel élan arrive à point nommé. Mais, quelques semaines auparavant, le 29 juillet, le gouvernement adressait, sous la signature de quatre ministres, une instruction aux préfets les mobilisant pour accompagner les territoires vers un infléchissement de la consommation de l’espace en vue de la mise en œuvre, à court terme, sans qu’un délai ne soit fixé, du principe « zéro artificialisation nette », déjà préfiguré dans le plan pour la biodiversité de 2018. Cela revient à geler la construction d’entrepôts, ce qui ne devrait pas vraiment contribuer à la compétitivité de la logistique ! Cela revient aussi, comme le disait Xavier Bertrand le 14 novembre lors de l’arrivée du Tour de France Afilog de la logistique, à « mettre les territoires sous cloche en termes de développement économique ».

 

Des outils réglementaires et fiscaux renouvelés

Travailler aux côtés des administrations, accompagner les dynamiques de marché tout en intégrant les politiques publiques, être un « passeur » entre ces deux mondes, a toujours été un fil rouge de l’action d’Afilog depuis sa création en 2001. Ses membres adhèrent entièrement au principe de sobriété foncière, déjà présent dans nombre de documents de planification et d’orientation, voire dans les rapports de présentation des PLU-I depuis les lois Grenelle I et II. « Et en même temps », Afilog ne peut que saluer et soutenir l’impulsion publique pour consolider la compétitivité de la logistique française qui n’est plus, comme nous avons pu le penser pendant des décennies, une activité non délocalisable. La passerelle entre ces deux grandes ambitions nous semble passer par des outils réglementaires et fiscaux renouvelés : pouvoir mettre à profit la verticalité, qu’elle soit en étages ou en grande hauteur, utiliser les friches avec une taxation favorable et des préemptions moins systématiques pour d’autres actifs plus offrants en termes de charge foncière et d’image, revenir en ville en mixité programmatique avec les autres fonctions mais avec des loyers acceptables, densifier les zones logistiques en se rapprochant des limites de propriété …

 

Des pistes vers une plus grande frugalité foncière

Nous avons formulé de nombreuses pistes qui peuvent mener, pour peu que le législateur nous en donne les moyens, vers une plus grande frugalité foncière. Pour autant, elles ne mèneront pas, même si nous le voudrions tant, à un arrêt net de l’artificialisation. Et ce pour plusieurs raisons. D’abord parce que la notion d’artificialisation n’est pas encore définie : un champ d’agriculture intensive dont une partie est vendue, de très bonne grâce d’ailleurs car à un prix intéressant, à un promoteur logistique, est-ce de l’artificialisation ? Rien n’est moins sûr, tant le bilan en termes de biodiversité des projets logistiques s’est amélioré ces dernières années. La progression du nombre de labellisés Biodivercity peut en témoigner. Deuxièmement parce que le logement, individuel et collectif, représente 49 % des sols artificialisés entre 2006 et 2014 et la logistique moins de 2% . Enfin, tout simplement parce que la démographie française continue à suivre une tendance croissante et qu’il faudra bien loger, éduquer, soigner … et aussi approvisionner tout le monde ! Si elle peut contribuer à régler le problème de l’artificialisation des sols, une politique volontariste de baisse démographique ne devrait pas arranger le débat sur les retraites, ni conforter la position de la France en matière économique.

BUZZ LOG
“Les entreprises ont tendance à considérer leur supply chain comme un levier et à oublier que certains modes de fonctionnement avec les clients et des fournisseurs peuvent également être créateurs de valeur”
— Elisabeth Auzanneu, associée chez Diagma
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