Pour une comptabilité carbone de l’immobilier

Tout le monde (ou presque) en convient, nous devons collectivement réduire notre empreinte CO2. Cela vaut pour nous individuellement ; pour la société au sens large ; et donc, pour les bâtiments que nous construisons ou gérons.

Cette « obligation », qui résulte des accords de Paris et des différents plans et autres « feuilles de route » décarbonation, reste cependant, pour beaucoup, délicate à mettre en œuvre : les objectifs ne sont pas clairs, les moyens pour y parvenir efficacement sont difficiles à identifier… et surtout, on ne sait pas bien comment caractériser l’empreinte CO2 d’un bâtiment tout au long de sa vie !

Jusqu’à ce jour, la performance carbone était essentiellement abordée sous l'angle de la conformité réglementaire ou de l'évaluation de projets de construction. La montée en puissance des objectifs Net Zero, d’une gestion des portefeuilles immobiliers et des arbitrages de rénovation « intégrant les objectifs de décarbonation » fait cependant apparaître un besoin nouveau : disposer d'un langage de pilotage commun et continu, comparable d'un actif à l'autre et d'une année à l'autre.

Or, à défaut d’un tel langage, c’est-à-dire d’une mesure caractérisant correctement l’empreinte CO2 d’un bâtiment tout au long de sa vie – et d’une méthode raisonnablement fiable et simple permettant de calculer cette mesure –, on ne peut ni définir d’objectif, ni évaluer les actions permettant d’y parvenir.

Comment, par exemple, arbitrer entre plusieurs scénarios de rénovation d’un bâtiment, ou décider s’il vaut mieux démolir et reconstruire plutôt que restructurer ? Comment savoir si les actifs que l’on gère sont « en ligne » avec des objectifs de décarbonation définis au niveau sociétal ? Ce pour un sujet – la décarbonation – qui est à la fois relativement nouveau pour les acteurs de l’immobilier, et techniquement complexe à appréhender.

Pour une comptabilité carbone de l’immobilier

Il existe actuellement deux grand types de méthodes pour le calcul de l’empreinte CO2 des bâtiments :
- Des méthodes reposant sur une « analyse du cycle de vie » (ACV), portant sur l’ensemble des émissions CO2 du bâtiment tout au long de sa vie : par exemple, la méthode ACV associée à la réglementation RE2020 ou sous-jacente au label LCBI. Ces méthodes, en pratique, ne sont appliquées qu’en phase de construction ou de rénovation lourde.
- Des méthodes applicables en phase d’exploitation, par exemple, le « Carbon Risk Real-Estate Monitor » (ou CRREM). Ces méthodes permettent d’obtenir une mesure de l’empreinte d’un bâtiment sur une année donnée ; une mesure qui reste cependant partielle, car ne prenant en compte que les émissions CO2 liées à l’exploitation.

Ces méthodes, et les mesures de l’empreinte CO2 qu’elles permettent de calculer, présentent des limites. Ainsi, à ce jour, le secteur de l’immobilier ne dispose pas d’une comptabilité carbone adaptée, un langage commun permettant de piloter durablement la performance des bâtiments.

Nous appelons comptabilité carbone une méthode et une mesure permettant de caractériser, année après année, l'empreinte carbone du service immobilier rendu, de manière comparable entre actifs et cohérente avec les émissions cumulées sur l'ensemble du cycle de vie

Une comptabilité carbone pour le pilotage des actifs immobiliers doit satisfaire aux propriétés suivantes :
- comparabilité (des actifs entre eux) et stabilité dans le temps,
- reproductibilité,
- vérifiabilité,
- simplicité de calcul,
- cohérence avec les référentiels internationaux.

Elle doit s’appuyer sur des conventions comptables précises et explicites.

L’indicateur de pilotage ACES

L’ACES (Afilog Carbon Efficiency Scale), développé dans le cadre des travaux d'Afilog, peut être considéré comme une première réalisation d’une comptabilité carbone de l’immobilier – ici, pour l’immobilier logistique.

ACES est un indicateur de pilotage couvrant tout le cycle de vie du bâtiment, et défini sur une échelle unique – en kg eqCO2/m²/an –, commune à tous les bâtiments ; son calcul est simple et vérifiable. Il s’appuie sur des conventions comptables précises et argumentées : par exemple, comment tenir compte de la variabilité des conditions d’usage des actifs ? quelle durée d’amortissement pour les composantes construction et rénovation ? comment tenir compte des productions ENR éventuelles ?

Complémentaire du référentiel CRREM, ACES en reprend la simplicité, et le principe d’objectifs précis, de trajectoires, et d’évaluation individuelle d’actifs et de portefeuilles, en regard de ces trajectoires. Il le complète en y ajoutant les composantes de l’empreinte CO2 liées à la construction, la déconstruction, et la rénovation.

ACES est également complémentaire des démarches ACV ; en réalité, il est le prolongement, dans la vie du bâtiment, de la mesure de l’empreinte CO2 calculée dans le cadre d’une telle démarche.

En synthèse…

À ce jour, et malgré l’urgence, l’atténuation du changement climatique manque encore d'instruments de pilotage ajustés et partagés.

Or la décarbonation du parc immobilier nécessitera un langage commun, sous la forme d’une comptabilité carbone permettant de mesurer, comparer et arbitrer les décisions sur l'ensemble du cycle de vie des actifs ; à l’image de ce langage commun qu’est le plan comptable dans le domaine de la performance économique.

En agrégeant au sein d’un indicateur unique les contributions respectives de la construction, de la rénovation et de l’exploitation à l’empreinte CO2 du bâtiment neuf comme existant, l’indicateur ACES constitue une première mise en œuvre d’une comptabilité carbone adaptée à l’immobilier.
La présente tribune part d’une conviction simple : la transition carbone de l'immobilier ne pourra être pilotée efficacement qu'à travers une véritable comptabilité carbone, fondée sur des conventions explicites et partagées.

Son propos est avant tout d’alimenter une réflexion sur les outils dont notre profession doit se doter pour avancer sur le chemin de la décarbonation. Si elle contribue à ouvrir des pistes, à enrichir des débats, à faire progresser la pensée collective – et, in fine, à faire émerger un langage commun pour le pilotage carbone de l'immobilier – alors elle aura atteint son but.

_____
Pour aller plus loin : La comptabilité carbone de l’immobilier – principes d’un langage commun sectoriel pour le pilotage de la décarbonation, Zenodo, 9 juillet 2026