Immobilier
Arthur Loyd Logistique dresse le bilan de l’immobilier logistique en France, pour une année 2023 en « permacrise »
À l’occasion de la présentation de son bilan 2023 de l’immobilier logistique en France, organisée à Paris le 1er février 2024, Arthur Loyd Logistique a fait part de ses connaissances, tant macroéconomiques que fines et régionalisées, d’un secteur mouvant. Eric Hemar, président du groupe de logistique contractuelle ID Logistics, est également venu partager sa vision du marché.
©
Isabelle Gazzola | Eric Hemar, président d'ID Logistics, et Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.
« Cette étude est un souhait de notre président, qui a voulu il y a quelques années mettre impérativement en place, compte tenu de notre maillage et de notre présence en régions, un éclairage précis sur l’immobilier, mais également sur le volet économique », introduit Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique, lors de son traditionnel rendez-vous de présentation de son bilan de l’immobilier logistique en France. L’occasion de faire le point sur l’année précédente, avec une prise de recul mais également une analyse fine du marché français et de ses régions. En commençant par l’économie et l’immobilier de manière générale.
Le 1er février 2024 à Paris, Arthur Loyd, réseau national de conseil en immobilier d'entreprise, a ainsi partagé ses conclusions macros de l’état de santé de l’économie. « 2023 a été l’année de la permacrise, attaque d’emblée Cevan Torossian, directeur associé Études & recherche d’Arthur Loyd. Au printemps 2023, nous étions à deux doigts d’une crise financière aux États-Unis avec la faillite de la Silicon Valley Bank et des banques régionales américaines, et avec l’effondrement de Credit Suisse. » Avant de citer d’autres exemples de tensions en France et à l’international pour illustrer son propos. « Malgré cette sensation de crise permanente, de déferlement, nous nous rendons compte que les économies sont plutôt résilientes, sans récession majeure à l’horizon, ce qui est plutôt positif », poursuit-il. Avec quelques grands points noirs cependant : la brutale hausse des taux d’intérêts, avec un taux directeur des banques centrales atteignant le plateau des 4,50 %, et une inflation galopante. Mais aussi une lueur d’espoir, « une amorce de baisse, de nature à améliorer la visibilité sur 2024 ».
Une demande placée en baisse de 9 % en 2023, par rapport à 2022
Ce contexte de crises superposées et systémiques a également impacté le marché de l’immobilier logistique en 2023, qui enregistre une diminution de 9 % de la demande placée en France par rapport à 2022, descendue à 3,2 millions de mètres carrés. « Il faut aussi bien garder en tête que l’année 2023 a été stimulée par les opérations clés en main de grand volume, qui viennent d’être validées sur le plan administratif, mais qui avaient été initiées bien en amont », complète Louis-Marie Masfayon, responsable Etudes au sein d’Arthur Loyd Logistique, la branche dédiée du cabinet français Arthur Loyd dans le conseil des utilisateurs, investisseurs, promoteurs, aménageurs et collectivités locales pour l’immobilier logistique. Après trois années de baisses successives, les pôles dits « secondaires » connaissent un rebond de commercialisation, lorsque ceux de la dorsale, les « majeurs », accusent un net replis. L’Île-de-France connait ainsi la plus forte chute, avec -45 % de demande placée en 2023 par rapport à l’année précédente. Si cette dernière avait connu davantage de transactions autour d’entrepôts XXL (comme Zalando à Montereau-sur-le-Jard (77) et Lidl à Ablis (78)), les prises de position pour des bâtiments logistiques de très grande taille se sont essoufflées en 2023.
Les chargeurs en retrait, au profit des prestataires logistiques
Sur les 10 principales opérations de cette année écoulée, passées au peigne fin par Arthur Loyd Logistique, toutes concernent des surfaces neuves ou à construire. « Cela rentre ainsi en contradiction avec la mise en place de l’objectif ZAN », constate Louis-Marie Masfayon. Du côté des utilisateurs, les prestataires prévalent ; ils représentent désormais 55 % de la demande placée totale française en immobilier logistique. La dernière occurrence d’un tel pourcentage remontait à 2020. « Cela montre qu’en période de crise, les chargeurs ont tendance à vouloir déléguer la gestion de leur immobilier à des prestataires logistiques, par le biais de contrats de court terme, analyse le responsable des études d’Arthur Loyd Logistique. Nous enregistrons également des prises de position de prestataires sur des bâtiments, sans forcément avoir de contrat associé. » Ainsi, les donneurs d’ordres accusent un recul de 25 %, lorsque les logisticiens ont totalisé 99 transactions en 2023, pour une surface totale de 1,7 million de mètres carrés. Quant aux e-commerçants, seuls deux d’entre eux (Amazon pour un entrepôt de 13 000 m² et Tikamoon pour un de 7 000 m²) ont signé pendant cette période. Enfin, la valeur locative du parc général a continué d’augmenter, bien que plus légèrement que précédemment. Le loyer moyen pour un bâtiment de classe A atteint ainsi 52 euros par m² et par an (hors taxes et charges) au dernier trimestre 2023, soit une hausse de 4 % en un an, contre 8 % en 2022.
ID Logistics s’appuie sur une stratégie immobilière flexible
Invité d’honneur de la conférence de présentation d’Arthur Loyd Logistique, Eric Hemar, président d’ID Logistics, est venu partager son témoignage en qualité de grand utilisateur de mètres carrés d’entrepôts, en France et à l'international.
ID Logistics gère quelque 400 sites à l’international, pour une surface totale de plus de 8 millions de mètres carrés. Présent dans 18 pays, le groupe de logistique contractuelle réalise environ un tiers de son chiffre d’affaires en France, avec une stratégie immobilière flexible. « Trois cas de figure coexistent, synthétise Eric Hemar, fondateur et président d’ID Logistics depuis sa création en 2001. Premièrement, les clients prenant des baux et souhaitant les porter en propre. Cette tendance était plus marquée des années 2010 jusqu’à la crise du Covid, avec notamment des grands distributeurs qui portaient leur plan d’organisation logistique et voulaient maîtriser leur immobilier. Deuxièmement, des baux que nous signons avec des partenaires immobiliers. Nous avons ainsi développé dans cette logique environ 900 000 m² sur une quinzaine d’années. Et dans l’intégralité des bâtiments que nous avons construits depuis 10-12 ans, les clients sont restés, ce qui représente une de nos spécificités et un atout. Dernier cas de figure plutôt commun : nous exploitons des locaux mis à disposition par nos clients. » En France comme à l’international, le prestataire logistique occupe une surface moyenne de site de 20 000 m², en majeure partie dédiée à un seul client.
