Face à ses défis, l'immobilier logistique se tourne vers l'avenir

C’est un chantier titanesque qui se développe actuellement dans la région Hauts-de-France, à quelques kilomètres au nord-ouest de Cambrai (59). Les volumes de ce futur parc logistique nommé E-Valley suffisent à impressionner et donnent l’ampleur de ses ambitions : un terrain de 320 hectares où près de 750 000 m² de surfaces logistiques vont être construites. « C’est le plus grand projet de ce type en Europe, en termes d’emprise foncière et de mètres carrés à bâtir – et parmi les plus importants au monde », résume Fabrice Galloo, directeur du développement d’E-Valley. À l’origine du projet, on retrouve la foncière BT Immo Group et son PDG David Taïeb. Spécialisée depuis plusieurs années dans l’immobilier logistique (qui représente 90 % de son portefeuille), celle-ci possède déjà un patrimoine d’une valeur de 150 millions d’euros. Mais E-Valley dépasse aujourd’hui ces chiffres, affichant d’ores et déjà un montant d’investissements de près de 350 millions d’euros.

Un terrain militaire stratégique

À l’origine d’un tel projet, la réhabilitation de la base aérienne stratégique 103 de Cambrai. Cet ancien site militaire de l’Otan avait cessé d’être utilisée en 2012 par le ministère de la Défense, qui en avait alors cédé les terrains à la communauté de communes. Si plusieurs concepts avaient été proposés par des entreprises privées dans le cadre d’un appel à projets pour réhabiliter le site, c’est celui d’un parc logistique proposé par BT Immo Group qui a su convaincre les acteurs du domaine public, en premier lieu pour ses futures créations de postes, « pas moins de 1 500 emplois directs et 3 000 indirects dans la région », selon Fabrice Galloo. Un site dont le positionnement est l’un des plus importants atouts. « Nous avons réalisé des études sur le développement économique de la logistique dans les années à venir. Le constat est sans appel : le secteur va avoir besoin de surfaces logistiques supplémentaires, estime Fabrice Galloo. Et la situation d'E-Valley dans la région Nord, près de nombreux pays européens, se présente comme un vrai avantage ». Situé près de l’autoroute A1, le parc se veut également multimodal, pouvant accueillir une interface ferroviaire et étant situé à seulement 4 km du futur projet canal Seine-Nord, qui reliera à l’horizon 2027 le port du Havre aux canaux du Benelux.

Le développement logistique sur la base a été pensé autour des deux pistes de décollage déjà présentes. Sur la principale, dite « américaine », d’une longueur de 3,5 km de long, c’est un total de 550 000 m² d’entrepôts neufs prévus pour de la location qui va être construit. Huit entrepôts, allant de 27 800 à 157 000 m² y seront installés. Modulaires, ils proposeront des cellules de 6 000 m² divisibles. Dans un second temps, c’est sur la piste dite « allemande », plus courte (près de 2 km), que viendront se positionner le reste des surfaces, pour des projets plus spécifiques. « La piste allemande étant située un peu plus en contrebas, elle pourrait être le terrain idéal pour des projets en grande hauteur, par exemple », précise Fabrice Galloo. Le parc logistique accueillera également des services mutualisés : crèches, restaurants, hôtels. Le projet passera également par la récupération et la rénovation de 84 000 m² de friches militaires, dont des petits hangars blindés, difficiles à détruire, qui pourraient servir à installer des zones de ventes et de déstockage pour les retailers présents au sein du parc.

Créer un écosystème pour la e-logistique

Pour la commercialisation du parc, BT Immo Group s’est associé à un certain nombre de partenaires, parmi lesquels Arthur Loyd, Cushman & Wakefield, EOL ou encore JLL. « Nous avons réuni un ensemble varié d’entreprises spécialistes qui vont chacune adresser un segment particulier de clients. Les grands groupes viseront les chargeurs internationaux tandis que les acteurs du territoire seront les interlocuteurs privilégiés des petites structures », détaille Fabrice Galloo. À ce titre, E-Valley souhaite d’ailleurs faire preuve d’ouverture en accueillant en son sein une grande variété d’entreprises. « Ce que nous cherchons à mettre en place ici, c’est un écosystème, où les très grands pourront côtoyer des petits e-commerçants. Ces derniers pourront occuper, en location, des surfaces très restreintes de moins de 1 000 m² », souligne Fabrice Galloo. Un vivier d’acteurs qui permettrait à E-Valley d’être également un lieu d’innovation. « Nous souhaiterions installer des incubateurs de start-up au sein du parc pour travailler sur des sujets de robotique, d’intelligence artificielle ou encore de transport par drone. Sur ce dernier point, nous avons d’ailleurs l’avantage d’être installés sur une ancienne base aérienne, ayant ses propres couloirs de vol ».

L’intérêt des acteurs du secteur est en tout cas déjà présent. « Nous avons des échanges avec des clients et près de 300 000 m² du parc ont déjà été précommercialisés pour des projets en location », révèle Fabrice Galloo. Après avoir déposé en février 2018 son permis de construire pour le développement des premiers 550 000 m² – le long de la piste américaine –, le projet E-Valley est désormais rentré dans une période d’enquête publique qui devrait déboucher sur un lancement des travaux dès le premier trimestre 2019. « Nous pensons livrer ensuite les premiers espaces logistiques début 2020 », estime Fabrice Galloo.