Entretien exclusif avec Sandro Innocenti, responsable régional de Prologis en Europe du Sud

Comment se portent vos activités en Europe du Sud, depuis votre promotion en septembre 2024 à la direction de cette région ?
Je suis extrêmement fier des actions et des résultats que nous avons accomplis jusqu'à présent. Lorsque j’ai pris mes nouvelles fonctions, un des principaux enjeux était de lancer davantage de projets de développement en Europe du Sud. À savoir : construire de nouveaux entrepôts puis veiller à leur occupation, en France en particulier. En effet, l’Hexagone est le principal marché de Prologis en Europe du Sud. Selon nos prévisions, le taux d’occupation de nos entrepôts tricolores sera supérieur à 96 % d’ici la fin de l’année, sachant qu’il dépasse légèrement les 95 % à l’heure actuelle. De son côté, l'Italie n’est pas en reste et continue d'afficher une forte croissance en termes de développement, de démarrage et d'occupation. En Espagne, le taux d'occupation progresse à un rythme plus mesuré, avec toutefois des signaux prometteurs d’amélioration.

Que représente justement Prologis en Europe du Sud à l’heure actuelle, que ce soit en termes de millions de mètres carrés et de nombre d’actifs ?
Notre portefeuille français totalise un peu plus de 3,4 millions de mètres carrés, tandis que l’Italie et l’Espagne pèsent respectivement 1,9 et 1,5 million de mètres carrés. Il est ainsi à noter que la France pèse autant que ces deux autres pays réunis. Cela s’explique notamment par sa position géographique barycentrique et stratégique, avec un large accès à l’océan Atlantique et d’importantes connexions avec l’Europe centrale. Concernant le nombre de nos entrepôts en Europe du Sud, la France en compte actuellement 147, l’Italie 112, et l’Espagne 86.

Lors du sommet Choose France 2025, Prologis a annoncé vouloir investir 6,4 milliards d’euros dans l’Hexagone ces prochaines années, consacrés au développement de centres de données et d’entrepôts. Quels investissements sont prévus spécifiquement dans l’immobilier logistique, et pour quelles finalités ?
Dépassant le milliard de dollars, les investissements dédiés à l’immobilier logistique englobent de nombreux projets en cours de développement ou de signature, notamment au Havre, à Marseille, à Paris, à Lyon… Combinés avec nos futurs data centers [qui représentent la plus large part de l’enveloppe annoncée lors du dernier Choose France, ndlr], ces futurs entrepôts constituent la masse critique des investissements qui seront réalisés au cours de l’année à venir. Par-delà notre présence historique et nos nombreux investissements déjà réalisés sur le territoire, nous continuons de renforcer notre positionnement dans l’immobilier logistique en France, en accord avec un intérêt politique national significatif pour ce secteur.

Vous avez présenté l’année dernière l’imposant projet Connect Paris, avec 67 000 m² sur cinq niveaux, dans la ZAC Clichy-Batignolles. Où en est actuellement le chantier et êtes-vous toujours en phase pour une livraison vers mi-2027 ?
Connect Paris est, clairement, le projet le plus ambitieux que nous ayons engagé à ce jour en France, en Europe du Sud et même à l’échelle de l’Europe tout entière. Il ne peut donc pas être lancé et géré comme n'importe quel autre développement. Nous devons faire preuve de prudence dans nos actions ; chaque type de solutions et de services que nous allons mettre en œuvre pour cette plateforme à étages fait l’objet d’un examen interne minutieux, afin qu’ils soient notamment parfaitement en accord avec le cahier des charges approuvé par la Mairie de Paris. Nous visons un démarrage des travaux d’ici la fin de cette année ou début 2026. Cela dépendra entre autres des conditions climatiques et des succès commerciaux relatifs à nos contrats de location. Nous prévoyons, avec quelques mois de marge de manœuvre, une complétion du chantier et un démarrage des activités du bâtiment d’ici la fin de l’année 2027.

Prologis mentionne régulièrement l’existence d’une plateforme nommée « Essentials », regroupant un vaste ensemble de solutions et de services en lien avec le monde de l’entrepôt. Pourriez-vous en vulgariser le fonctionnement et en expliquer les principaux avantages ?
Pour un opérateur logistique, et en particulier pour leur service achats, la plateforme Essentials représente le même type de révolution que celle qu'Amazon a apporté aux particuliers. L’e-commerce se fonde essentiellement sur des plateformes numériques, accessibles depuis votre téléphone portable et vous permettant d'obtenir tout type de service et de produit dont vous avez besoin dans votre vie quotidienne. La vocation d’Essentials est rigoureusement identique, mais à destination des locataires des entrepôts de Prologis. Ces derniers se concentrent de plus en plus sur leur cœur de métier tout en faisant face à une forte concurrence et à une pénurie de main-d’œuvre. Ils n’ont souvent pas les ressources qualifiées pour gérer les achats et la maintenance des chariots élévateurs, celle des systèmes d’alarme incendie, la protection du mobilier d’entrepôt, ou même son aménagement… Pour y remédier, Prologis propose à ses clients, via Essentials, un large éventail de solutions complémentaires, disponibles y compris au sein de leurs entrepôts appartenant à la concurrence.

Auriez-vous un exemple très concret à partager ?
Tout à fait. Par exemple, nous aidons nos clients à réduire la dépendance de leurs entrepôts au gaz, dont l’impact environnemental est important et dont les prix sont très fluctuants. En effet, ils ne sont pas forcément spécialisés dans les pompes à chaleur ou les systèmes de climatisation. Forts de notre expertise, dans la conception, l’installation et la gestion de solutions énergétiques pour les entrepôts, et de notre réseau de fournisseurs, nous leur apportons des solutions qui améliorent l’efficacité énergétique, maîtrisent les coûts et garantissent la fiabilité des installations. En Europe du Sud, le déploiement d’Essentials progresse rapidement et a déjà donné d’excellents résultats. Nos collaborateurs ont rapidement intégré la valeur stratégique d’Essentials. Cette offre constitue un véritable atout face à la concurrence et leur permet de nouer avec nos clients des partenariats solides. En effet, l’objectif va bien au-delà du simple service : il s’agit d’accompagner nos clients dans une transformation durable, contribuant directement à la décarbonation et à l’évolution globale du secteur de l’immobilier logistique.