Focus sur l'activité logistique en Italie, en plein rebond

Comment se porte le secteur immobilier en Italie dans le domaine du transport et de la logistique ?

L'exercice biennal 2017-2018 a marqué la consolidation des anticipations économiques après une reprise lente suite à la crise de 2008-2009. Le marché immobilier, y compris dans le domaine spécifique des entrepôts pour la gestion du stockage et des expéditions de fret, a parallèlement enregistré une tendance nettement positive, qui a également poursuivi sa lancée au premier semestre de 2019.

À quoi ressemble la demande placée dans le pays et quels types d’acteurs la portent ?

Les demandes concernent principalement la location d’entrepôts d’une superficie supérieure à 5 000 m², (58 % du total) et dans une moindre mesure entre 1 000 et 5 000 m² (34 % du total). On remarque globalement le développement de bâtiments neufs, qui, pour 80 % d’entre eux, sont construits sur mesure. Le moteur du changement est bien entendu le commerce électronique, qui, en raison de son poids fonctionnel, accroît la composante « demand chain », centrée autour du client, dans la structuration des chaînes de distribution. Les opérateurs logistiques rénovent leurs entrepôts pour mieux répondre, via des organisations internes spécifiques, aux besoins d’entreprises de plus en plus spécialisées et liées au marché de la consommation finale directe. Les sociétés de transport de marchandises présentent une forte demande pour des bâtiments dont la surface est comprise entre 3 000 et 5 000 m². La localisation des investissements immobiliers dans la logistique suit l’activité économique du pays et il est naturel de la voir se concentrer là où elle est plus intense, à savoir dans le centre nord de l’Italie (Lombardie, Émilie- Romagne, Vénétie et Piémont), qui génère plus de 50 % du PIB du pays.

Ce dynamisme se traduit-il également du côté des investissements ?

Oui. Le secteur de la logistique immobilière voit une forte composante d'investissements provenant de capitaux étrangers, qui représentaient en 2017 environ 80 % du total des investissements, pour environ 1,5 milliard d'euros.

Où en sont les loyers pour les bâtiments logistiques dans le pays ?

La moyenne nationale des baux de location pour la logistique est de 40,8 e/ m². En ce qui concerne la location d'immeubles neufs, dans des emplacements de choix comme Milan en Lombardie, un loyer moyen de 54 €/ m², est enregistré, suivi de Rome et de Bologne (en Émilie-Romagne) avec un loyer moyen de 50 €/m². Naples (emplacement privilégié pour l’activité économique dans le sud de l'Italie) enregistre elle une moyenne de 46 €/ m². Les loyers les plus élevés sont à Gênes (Ligurie) et à Florence (Toscane), principalement en raison du manque d'espaces disponibles. En ce qui concerne les bâtiments d’occasion, les frais s’élèvent à 50 €/m² maximum à Milan, suivis de Rome à 47 €, de Bologne et de Gênes à 45 € puis d’une moyenne de 40 € pour le sud de l’Italie (Naples, Catane). La durée moyenne des recherches et des négociations est comprise entre 8 et 12 mois.

Avez-vous des exemples d’investissements logistiques remarquables ayant été lancés en Italie récemment ?

Actuellement, le plus grand projet d'investissement dans le secteur de la logistique en Italie, inclus dans le protocole d'accord signé le 23 mars 2019 lors de la visite du président chinois Xi Jinping en Italie [autour des « nouvelles routes de la soie », voulues par le gouvernement chinois], est celui de la nouvelle plateforme logistique du Port de Trieste. C'est le premier port italien en termes de tonnage total et de trafic ferroviaire généré. La valeur du projet est estimée à 420 millions d'euros et comprend l'acquisition et le redéveloppement d'un espace existant (le Scalo legnami) ainsi que l'ajout d'une baie de port adjacente, afin de créer une plateforme unique de 27 hectares. Cela permettra de traiter le trafic conteneurisé de 450 000 EVP supplémentaires sur un front de mer de 420 mètres avec une profondeur de 14 mètres pour les plus grands navires porte-conteneurs.