Trois questions à Fabrice Cervoni, directeur général Europe du Sud de Gazeley

Quels changements l’acquisition de Gazeley par GLP a-t-elle apportés ?

Avec 65 millions de m² à travers le monde et 60 milliards de dollars d’actifs sous gestion, GLP est un spécialiste pure player de l’immobilier logistique avec une stratégie long terme, leader dans des pays comme la Chine ou le Japon. Face à un marché européen présentant un potentiel de croissance très important, GLP a donc souhaité, avec l’acquisition de Gazeley, s’appuyer sur un portefeuille existant et une expertise forte pour viser une position de leader en Europe dans les cinq prochaines années. Chez Gazeley, cela a donc modifié notre positionnement, avec des ambitions radicalement différentes. Alors que nous nous concentrions auparavant sur nos trois principaux marchés historiques (Royaume-Uni, France et Allemagne), nous voyons maintenant plus grand, et nous ouvrons à nouveau des bureaux dans des pays que nous avions précédemment quittés, comme l’Espagne et l’Italie. Au niveau européen, nous avons pour objectif de passer de 1,5 à 6 millions de m² d’actifs sous gestion d’ici 2021. En France, cela implique donc de développer annuellement près de 130 000 m², et près de 100 000 m² en Espagne et en Italie. GLP possède la capacité de fédérer de grands investisseurs, ce qui nous donne les moyens de nos ambitions.

Où en êtes-vous de vos retours sur les marchés espagnols et italiens ?
En Espagne, nous avons  à nouveau ouvert des bureaux à Madrid en octobre dernier, deux ans après notre départ du pays et la vente de nos actifs. Aujourd’hui, nous avons une équipe de cinq personnes sur place, vouée à s’agrandir bientôt. L’Espagne est un marché qui se redynamise depuis quatre ans, et qui compte beaucoup de projets en blanc ces dernières années. Mais la demande est si forte côté utilisateurs qu’il y a d’ores et déjà, malgré ces nouveaux sites, un manque de surfaces disponibles. Nous avons donc lancé plusieurs projets autour de Madrid. Nous nous intéressons également à la région de Barcelone, qui souffre d’un manque d’actifs neufs. En Italie, nous sommes encore en phase de recrutement de l’équipe. C’est notre prochaine étape de développement. Là encore, nous avons un marché bien identifié. Nous voulons nous y positionner de manière ferme sur des fonciers de la plus grande taille possible pour développer de vrais parcs logistiques capables d'accueillir des formats XXL.

Quels types de projets Gazeley vise-t-il à travers ces objectifs ?
Tout d’abord, des constructions de bâtiments de dernière génération. Nous avons actuellement 300 000 m² de surfaces logistique en développement sur l’ensemble de la zone Europe du Sud. En France, nous avons lancé, fin septembre, la construction de trois sites. À Arras (62), au sein de notre Magna Park, nous développons 24 000 m² en blanc. À Saint-Martin-de-Crau (13), près de Marseille, nous avons racheté un foncier sur lequel nous allons démolir un bâtiment existant pour développer 42 000 m², là aussi en blanc. Enfin, à Dammartin-en-Goële (77), c’est un bâtiment clé-en-main de 24 000 m² que nous construisons pour Adveo, spécialiste des fournitures de bureaux. Sans oublier également la plateforme Conforama, la plus grande de France, dont la première phase a été livrée récemment et qui sera achevée en avril 2019. Nous avons des projets similaires en Espagne. Nous avons acheté au mois d’octobre notre premier site à Illescas, dans le sud de Madrid, où nous allons lancer la construction d’un site de 37 000 m² au mois d’avril, et nous avons une opération en cours dans le nord de la capitale espagnole avec un projet d’entrepôt de 48 000 m². Nous souhaitons également nous positionner sur des bâtiments axés logistique urbaine. C’est le cas en plein centre de Londres, avec un bâtiment de 40 000 m² sur trois niveaux. Nous cherchons des terrains pour reproduire ce type de format, très populaire en Asie, en France ou ailleurs en Europe du Sud. C’est une tendance de fond et d’avenir, créatrice de valeur et capable de répondre aux nouvelles exigences de la logistique. Nous reprenons aussi des projets auprès de développeurs indépendants, souvent à des stades avancés, afin de raccourcir le timing administratif et gagner du temps. Nous avons une opération de ce type en cours, pour un projet de plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés. Enfin, nous prévoyons toujours des projets d’acquisition sur des sites existants. Cette activité fonctionne avec un fonds propre, en complément du développement, et vise des bâtiments récents, de bonne qualité et situés dans des zones stratégiques.