Rencontre avec Cécile Tricault, country manager France de Prologis

Comment se porte Prologis en France ?

L’année 2017 s’est terminée sur une très bonne note à la fois au niveau mondial, européen et national. Nous avons fait une belle année en termes de prise à bail, de taux d’occupation et de développement. Nous affichons des résultats records comparés aux dix dernières années. Cette bonne santé est d’une part liée au marché favorable de la seconde moitié de l’année 2017 mais aussi à notre stratégie qui consiste à nous recentrer sur notre savoir-faire : travailler sur des marchés matures où nous sommes très bien implantés ainsi que des parcs logistiques qui permettent à la fois d’offrir les meilleurs services à nos clients et d’optimiser la gestion de notre patrimoine.

Comment évolue le marché de l’immobilier logistique en France ?

Sur ces dernières années, le marché logistique a eu tendance à stagner. Néanmoins, depuis deux ans et en particulier l’année dernière, l’influence du e-commerce a complètement modifié le paysage de l’immobilier logistique. La logistique capte un certain nombre de profits initialement réalisés dans le commerce physique. Parallèlement, une autre tendance a également joué : la reconfiguration des supply chains des principaux distributeurs. Cela a eu pour effet de créer des besoins différents qui ont permis de renouveler le parc logistique, de redéfinir certains schémas en s’appuyant sur de grandes surfaces plus loin des villes et de plus petites surfaces à l’approche des centres urbains. Notre patrimoine est composé d’une typologie d’actifs très divers – des surfaces allant de 5 000 à 70 000 m² – ce qui nous permet d’être bien positionnés.

Quel est l’impact du e-commerce sur la structure de la demande d’immobilier logistique ?

Il est très conséquent puisqu’aujourd’hui, le stock des produits des magasins s’est déplacé vers les entrepôts, modifiant leur typologie. Cela crée un besoin supplémentaire de surface ainsi qu’un appétit pour les entrepôts de très grande taille, permettant l’organisation de flux entrants et sortants de marchandises et des modes de préparation suffisamment différents et flexibles.

Comment vous êtes-vous positionnés vis-à-vis des acteurs du secteur ?

Nous avons la chance d’être à la fois une foncière et de développer énormément d’actifs et d’entrepôts neufs sur ces dernières années. Notre parc existant offre donc des entrepôts relativement classiques, adaptés à la distribution traditionnelle mais aussi des bâtiments répondant aux nouveaux besoins des distributeurs et e-commerçants. Parallèlement, nous essayons d’être extrêmement innovants pour répondre à nos clients qui recherchent également de l’efficacité énergétique, de la grande hauteur… En témoigne notre Prologis Park Moissy Chanteloup, positionné comme un parc e-commerce, qui compte notamment la Poste implantée depuis de nombreuses années – et qui vient de renouveler sa présence –, mais également des enseignes comme Zalando, via le logisticien Arvato, ou Cdiscount qui bénéficient de cette proximité avec La Poste.

Comment expliquez-vous cet engouement pour les plateformes dites XXL ?

La grande distribution et l’e-commerce sont véritablement les deux secteurs d’activité qui ont initié le mouvement. Aujourd’hui, on ne développe pas véritablement ce genre de bâtiments pour les prestataires logistiques mais ils commencent pourtant eux aussi à manquer de surface. Nous traitons actuellement un projet neuf, pour une taille moindre mais assez conséquente, avec l’un d’entre eux dont nous parlerons bientôt.

Vous êtes positionnés comme l’un des spécialistes de la question…

Notre stratégie réside dans la volonté de développer des entrepôts qui s’inscrivent dans la durée. Nous les adaptons bien évidemment aux besoins de nos clients mais avec l’idée qu’ils puissent un jour être utilisés par un autre. Dans ce contexte-là, les plateformes XXL font partie de notre offre mais nous continuons à proposer le panel le plus large. C’est sur ce point que nous nous différencions : un service au client à 360°. Nous essayons véritablement de comprendre ce dont ils ont précisément besoin et de voir de quelles façons nous pouvons répondre à leurs demandes. Pour cela, nous avons développé des outils, augmenté la qualité de notre patrimoine en termes de maintenance, d’équipements, d’accueil… et adapté nos solutions, notamment juridiques.

Quels mouvements de fond s’opèrent et s’opéreront sur le secteur ces prochaines années ?

Je citerai en premier lieu la multiplicité des typologies d’actifs et le développement de plateformes XXL, le début du développement e-commerce, mais aussi celui de la logistique du dernier kilomètre, un domaine auquel nous nous intéressons, qui est extrêmement nucléarisé et a besoin de s’organiser. Les grands mouvements de fond du marché vont indubitablement être guidés par la reconfiguration des supply chains. Parallèlement, l’innovation du data management se développe sur le secteur. Nous avons notamment mis au point un outil, Eegle, que nous commençons à déployer auprès de clients, permettant de modéliser de manière théorique la courbe des dépenses énergétiques d’un immeuble et de les piloter en temps réel pour essayer de s’y conformer au maximum ou d’identifier d’éventuels dysfonctionnements. Enfin, la technologie va également nous permettre d’intégrer encore davantage la dimension environnementale à la construction de nos bâtiments. D’énormes progrès ont été fait en termes d’isolation, d’auto-suffisance des bâtiments…

Finalement, comment s’annonce l’année 2018 pour Prologis ?

L’économie va mieux, la confiance est revenue. Dans ce contexte, l’année 2018 s’annonce très prometteuse, tant au niveau du patrimoine existant que des projets à venir.