Regard d'expert : « Un marché locatif toujours en manque de souffle, un marché de l’investissement légèrement en retrait. »

Le marché locatif en immobilier industriel et logistique* reste au ralenti en France ce troisième trimestre, avec seulement 17 transactions enregistrées et validées à ce jour pour près de 400 000 m². Sur les neuf premiers mois de l’année 1,6 million de m² ont été transactés. « Concernant la dimension des opérations, la majorité des transactions concernent des surfaces entre 10 000 m² et 30 000 m², cette tranche de surface représente près de 80% du nombre de transactions. Il y a tout de même eu cette année cinq transactions XXL de plus de 50 000 m², celles-ci représentent près de 400 000 m², soit un quart de la surface placée », indique Jean-François Mounic, directeur général d'EOL.

Des valeurs locatives restent plutôt stables

Les 3PL restent les acteurs majeurs sur le marché locatif, ceux-ci ont effectué 30 transactions en 2025 pour 45% de la surface placée. « On constate que les ETI/PME sont devenues, aux côtés des grandes entreprises, motrices de la demande jouant un rôle central tout comme les acteurs du e-commerce français et internationaux », analyse Jean-François Mounic. 

Il y a une certaine polarisation concernant la répartition géographique des opérations. Les régions Île-de-France, Centre-Val de Loire, Hauts-de-France, et Auvergne-Rhône-Alpes concentrant 70% de la demande placée, contre 25% pour la moitié sud. Enfin, les valeurs locatives restent plutôt stables malgré des disparités et des hausses sur certains territoires. L’offre disponible et à venir est en nette hausse comparé à 2024. Le taux de vacance concernant la surface est de 7,5%. On observe en particulier un retour d’offre sur le segment 10 000 m² à 30 000 m².

Un baisse du marché de l’investissement en immobilier logistique

Le marché de l’investissement en immobilier logistique enregistre quant à lui la première baisse depuis de nombreux trimestres avec 2 milliards d’euros investis à fin septembre. Ce volume est en baisse de 9 % comparé à celui observé à la même période en 2024, et en baisse de 19 % comparé à la moyenne des cinq dernières années. Les régions concentrent 85 % du volume investi. « Malgré un certain intérêt des investisseurs, le marché pâtit d’un manque de produits Core et Core + et du retrait du marché de certains portefeuilles. Par ailleurs le contexte politique et économique actuel est assez préoccupant et cela freine sensiblement le marché », observe Nicolas Mestrallet, directeur investissement d'EOL. 

* L’analyse porte sur les entrepôts logistiques dont la surface est supérieure à 10 000 m² soumis au régime des ICPE

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