EOL souligne un soubresaut du marché locatif en immobilier logistique

Après avoir été témoin, au troisième trimestre 2025, d'« un marché locatif toujours en manque de souffle », EOL note, pour la fin de l’année écoulée, une meilleure dynamique du secteur français de l’immobilier logistique. Au 4e trimestre, le volume placé a atteint 749 000 m², portant la demande annuelle à 2,4 millions de m², via une centaine de transactions réalisées*.

Une polarisation persistante

Quatre régions concentrent à elles seules 72 % de ces opérations : les Hauts-de-France, L’Île-de-France, le Centre-Val de Loire et l'Auvergne-Rhône-Alpes. « La polarisation persiste et la moitié sud du territoire national reste moins dynamique », souligne le spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise, précisant également que « les valeurs locatives restent quant à elles plutôt stables avec des disparités selon les régions et la qualité des actifs ». EOL constate également une augmentation de l’offre disponible à un an ; le taux de vacance a atteint 8,1 % à la fin du 4e trimestre 2025, contre 7,5 % au trimestre précédent.

De nombreuses demandes pour des surfaces allant de 10 000 à 30 000 m²

Le long de l’année écoulée, 43 % de la surface placée a été prise à bail par des 3PL (via 45 signatures), lorsque les e-commerçants ont pris part à sept transactions. « Le marché reste animé par les opérations concernant des surfaces de 10 000 à 30 000 m², ce segment concentre 78 % du nombre de transactions. On recense par ailleurs six transactions de plus de 50 000 m² », spécifie Jean-François Mounic, directeur général d’EOL.

Un marché de l’investissement redynamisé au 4e trimestre 2025

Le marché de l’investissement en immobilier logistique reste en demi-teinte, avec 3 milliards d’euros investis en 2025, contre 3,8 milliards en 2024. Mais en dépit de cette baisse annuelle, le dernier trimestre a enregistré une vitalité notable, avec 954 millions d’euros investis, dont 85 % pour des actifs en régions. « La baisse du volume investi a été nettement plus marquée en Île-de-France. Cette baisse des volumes sur le marché francilien s’explique par le faible nombre d’opérations et de projets de développement proposés en Île-de-France », analyse Nicolas Mestrallet, directeur investissement d’EOL. « Les investisseurs internationaux restent les plus actifs et positionnés principalement sur des opérations Core +. Autre fait marquant : plusieurs portefeuilles ont été retirés du marché en raison de divergence concernant les prix attendus par les vendeurs », complète-t-il.

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* EOL précise que son analyse porte sur les bâtiments logistiques de plus de 10 000 m², soumis au régime des ICPE.

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