Immobilier logistique : bonnes performances au 3e trimestre 2018 selon BNP Paribas Real Estate

Avec près de 950 000 m² placés au cours des trois derniers mois, le marché de l'immobilier logistique dans l'Hexagone a enregistré, pour la première fois depuis le début de l’année, une performance supérieure à 900 000 m².

Malgré un recul de son activité de 19 % en un an, dû à une année 2017 exceptionnelle, la demande placée des entrepôts s'avère très énergique, avec un volume supérieur au volume moyen enregistré au cours des cinq dernières années (2,4 millions), s'élevant à la fin septembre 2018 à plus de 2,6 millions de m². Une bonne dynamique reposant essentiellement sur le volume de commercialisation des surfaces intermédiaires (entre 20 000 et 40 000 m²) qui a avoisiné 880 000 m² (soit 34 % du volume total).

Les bâtiments classe A prédominants

« L’arrivée et l’extension dans l’Hexagone de géants tels qu’Amazon redéfinissent les règles du jeu. Par conséquent et sans surprise, les bâtiments de classe A - comptes propres et clés en main compris - ont largement prédominé depuis le début de l’année, représentant plus de 80 % du volume placé en France. Cette tendance de fond devrait encore se vérifier dans les prochaines années. En effet, depuis quelques années, la demande d’entrepôts s’oriente vers des actifs qui permettent aux utilisateurs de restructurer et d’optimiser leur outil logistique et leur offrent également l’opportunité de massifier les flux », explique René Jeannenot, directeur du pôle logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Malgré le retour des développements en blanc en France depuis 2016, le marché demeure néanmoins encore marqué par une forme d'obsolescence de l’offre existante. « Toutefois, la confiance des investisseurs dans les fondamentaux du marché étant de retour, on assiste depuis le début de l’année 2018 à une recrudescence des mises en chantier sur le marché français. Ainsi, près de 290 000 m² étaient en cours de construction à la fin du troisième trimestre, un vrai record depuis 2010 », analyse René Jeannenot. Cette augmentation a vu les disponibilités (existant et chantier en cours) s'élever de 5 % depuis la fin de l’année 2017, avec près de 3,3 millions de m² disponibles, dont 1,9 million pour des bâtiments classe A.

Un marché de l'investissement en hausse

Sur l'ensemble des classes d'actifs, le marché de l’investissement se porte également bien, y compris sur la logistique avec 1,5 milliard d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 37 % par rapport à l'année dernière. « Les portefeuilles sont restés au cœur du marché français, concentrant 63 % des montants investis sur la période étudiée, à l’instar du portefeuille Azurite vendu par Goodman à Blackstone pour 215 millions d’euros ou encore celui cédé par Tristan Capital Partners à Gramercy pour un montant de 175 millions d’euros », détaille Franck Poizat, directeur investissement logistique & activité France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Les investisseurs étrangers ont de leur côté confirmé leur attrait pour le marché hexagonal en concentrant plus de 80 % des montants engagés à l'issue du troisième trimestre 2018, majoritairement via des fonds américains, mais également allemands et anglais.