Entretien exclusif avec Simon-Pierre Richard, directeur du département industriel et logistique de JLL France

Comment se compose le département industriel et logistique de JLL France, et quelles sont ses principales missions ?
Composé d’environ 70 personnes, ce département s’appuie sur trois grandes équipes, dont la première concerne le conseil en supply chain. Nous aidons les utilisateurs à mieux comprendre ce qui se passe dans leurs bâtiments, à bien les opérer et à en optimiser les process. La deuxième se consacre à la commercialisation locative, comprenant aussi la recherche de terrains. Enfin, notre dernière expertise s’attelle à ce que nous appelons le capital markets, c’est-à-dire de l’investissement. Nous faisons partie des plus importantes sociétés de conseil en immobilier logistique dans le monde.

À l'occasion de votre nomination fin 2023 à la tête du département, votre CEO Marie-Laure Leclercq de Sousa parlait justement d'un « effort de transversalité » engagé par JLL France sur les trois activités que vous citez. En quoi a-t-il consisté et comment se matérialise-t-il dans votre quotidien ?
C’est l’essentiel de ma mission. En France comme au niveau mondial, JLL souhaite apporter la réponse la plus large à ses clients, qu’importent leurs problématiques. Nous devons être en mesure de couvrir la quasi-totalité des aspects de la vie d’un actif immobilier et cela s’applique aussi à l’immobilier industriel et logistique. Nous allons parler de stratégie d’investissement avec un investisseur mais aussi de leurs enjeux locatifs, tout en adressant en parallèle les sujets d’ESG, de process, de potentiels travaux et de reconfiguration de bâtiments… Avec un utilisateur comme un prestataire logistique par exemple, qui peut être propriétaire ou locataire, nous allons pouvoir étudier la finalité de leurs actifs et de leurs opérations, mais aussi travailler à leur côté afin de répondre de la meilleure manière possible à leurs appels d’offres opérationnels. Face à cette large mixité d’échanges et de demandes, nous travaillons quotidiennement à apporter une offre la plus intégrée possible, avec les réponses adéquates.

Sur quels sujets pouvez-vous être amenés à faire appel à des bureaux d’études spécialisés en externe ?
Bien que nous puissions recourir à de la sous-traitance sur certains sujets très spécifiques, nous pouvons intervenir sur à peu près tout. D’un point de vue macro, nous proposons notamment du consulting à l’échelle d’un patrimoine, d’un portefeuille. Et sommes ensuite capables de détailler nos services, actif par actif. Sur du conseil en stratégie environnementale par exemple, nous sommes en mesure de réaliser des études pour juger de la pertinence d’installation de panneaux photovoltaïques sur un entrepôt. Nous pouvons aussi aborder la résilience climatique des bâtiments, en analysant finement leur patrimoine. Nous disposons en interne d’un bureau d’études nommé JLL Ingénierie, travaillant, entre autres, la performance environnementale des bâtiments.

Dans votre dernière étude relative au marché de l’immobilier logistique français, vous indiquiez que près de 800 000 mètres carrés ont été échangés au premier trimestre 2025. Quelle est votre analyse sur l'évolution des transactions par rapport à l'année dernière ?
Les tendances ressenties l’année dernière sont à peu près les mêmes que celles que nous percevons depuis ce début d’année. Le marché fonctionne, avec une certaine profondeur locative ; les utilisateurs bougent et ont des projets. En revanche, l'instabilité microéconomique et macroéconomique, conjuguée au contexte politique français actuel, les empêche de prendre facilement des décisions. Les grandes transactions de plus de 50 000, 60 000 voire 70 000 m² existent toujours, mais sont plus difficiles et surtout très longues à concrétiser. Les chefs d’entreprises et responsables de site se posent en effet la question d’attendre de voir si le climat économique peut être plus favorable d’ici quelques mois avant de déménager dans d’aussi grands bâtiments, requérant d’importantes infrastructures et des investissements conséquents. La demande exprimée des utilisateurs est quant à elle plutôt positive. Nous travaillons par ailleurs activement à accompagner leurs recherches mais comme déjà évoqué la concrétisation est difficile. La prise à bail, à l’instar de la prise de décision, reste excessivement longue.

Qu’en est-il de la hausse des loyers, notamment ceux qualifiés de « prime » ? Pour prendre du recul, pourriez-vous aussi nous détailler leurs progressions depuis que vous êtes entré dans le secteur ?
Lorsque j’ai commencé à travailler dans l’immobilier logistique en 2010, tout se trouvait à 42 euros du mètre carré ; aujourd’hui, le loyer prime en Île-de-France est à 85. Les loyers ont majoritairement évolué à partir de 2017-2018, avec une importante inflation, alors attendue et saine. La hausse se poursuit actuellement, mais pas dans les mêmes proportions, car le marché ne le permet plus. S’y ajoute une fluctuation en fonction des territoires, ainsi que de l’offre et de la demande évidemment. À noter que la France demeure un pays assez en retard en termes de valorisation sur les loyers, par rapport à ses voisins européens. En a découlé un effet de rattrapage, presque à marche forcée, entre 2019 et 2022, qui s’est un peu calmé depuis. Aujourd’hui, nous sommes revenus sur des croissances plus raisonnables, de l'ordre de 3 à 5 % par an selon les territoires. Lorsqu’en 2022, les hausses pouvaient atteindre 15 %. En regardant plus dans le détail, le marché des Hauts-de-France augmente par exemple légèrement, car il comprend beaucoup d’offres. Dans le cas de marchés sous tension, les loyers ont tendance à évoluer plus rapidement.

Pour conclure, comment se porte actuellement l’activité de JLL, en France tout particulièrement ?
Le groupe JLL se caractérise par sa polyvalence : outre la logistique et l’industrie, nous intervenons également sur l’immobilier de bureau, commercial, résidentiel… De même que sur de l’assistance à maîtrise d’ouvrage et de l’aménagement d’espaces. Mise en place il y a très longtemps, cette diversification nous permet de bien résister aux à-coups d’un marché chahuté. La présence de notre groupe à l’international – avec des activités ayant par exemple très bien performé aux États-Unis l’année dernière – renforce d’autant plus notre résilience. Avec notre capacité à répondre à nos clients à 360 degrés en offrant une vision « One JLL » et en cherchant constamment l’excellence, l’horizon se profile plutôt bien.

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