Immobilier
Marché français des entrepôts : Arthur Loyd Logistique dresse le bilan d’une année 2025 « chahutée »
Dans le cadre d’un bilan annuel, Arthur Loyd Logistique a partagé sa vision affinée du marché de l’immobilier logistique en France, tant du côté des utilisateurs que des investisseurs. En dépit d’une année 2025 « chahutée par de multiples facteurs conjoncturels », la logistique « maintient le cap ».
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Matthew Perget | Didier Terrier, directeur associé d’Arthur Loyd Logistique, et Camille Della-Balda, responsable des études industrielles et logistiques d’Arthur Loyd.
3 millions de mètres carrés. C’est avec cette somme presque ronde (3 007 245 m² exactement), correspondant à la demande placée d’entrepôts en France en 2025, qu’Arthur Loyd Logistique a entamé sa synthèse nationale du marché de l’immobilier logistique, pour l’année écoulée. Ainsi, la demande placée a enregistré une baisse de 3 % par rapport à 2024, et de 20 % en comparaison à la moyenne des cinq dernières années.
La poursuite d’un cycle bas
« Le cycle bas se confirme donc à nouveau en 2025, qui restera une année chahutée par de multiples facteurs conjoncturels venus fragiliser les marchés immobiliers », analyse Camille Della-Balda, responsable des études industrielles et logistiques d’Arthur Loyd, lors d’un événement organisé à Paris le 5 février 2026. « Pour autant, la logistique n'accuse aucunement un effondrement et parvient à maintenir le cap grâce à la solidité de ses fondamentaux. Pour l'heure, la demande exprimée reste fébrile, sélective et dans l'attente de signaux forts qui inciteront les utilisateurs à intensifier leur consommation en surfaces logistiques. »
Les volumes commercialisés en 2025 font la part belle aux prestataires, qui totalisent 45 % des surfaces louées ou acquises au cours de l’année écoulée. Arthur Loyd et sa structure dédiée à l’immobilier logistique notent aussi une exposition record des industriels. Concentrant 24 % des volumes, leur part de marché augmente depuis trois ans. « Si l'on s'attarde sur la répartition de la demande placée entre chargeurs et prestataires, nous constatons cette année un accroissement de la part des chargeurs, poursuit Camille Della-Balda. En effet, les logisticiens sont restés dans l’ensemble plutôt prudents et ont eu tendance à faire preuve de rationalité, en donnant la priorité au remplissage de leurs bâtiments. »
Du côté des e-commerçants, Arthur Loyd Logistique souligne le retour en force d’Amazon, qui enchaîne les constructions d’ampleur : 118 500 m² au sein du Mountpark Chartres à Illiers-Combray (28) et plus de 110 000 m² aux portes de Beauvais (60). Sans compter le chantier de son bâtiment à étages XXL de Colombier-Saugnieu (69), lancé en 2024.
Stabilisation de la vacance et augmentation légère des loyers
Concernant l’offre immédiate, le taux de vacance tend à se stabiliser à 5,8 % en France, après une hausse continue commencée fin 2023. Le spécialiste de l’immobilier logistique constate en parallèle une corrélation étroite entre les évolutions des loyers et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), indicateur économique utilisé notamment pour réviser les loyers des baux commerciaux d’entrepôts. « Notre modèle de prévision indique des croissances de loyer à horizon deux ans comprises entre 1,5 et 2 % par an, soit un niveau légèrement supérieur aux hypothèses d'inflation », anticipe Camille Della-Balda. Exit ainsi les courbes en flèche du prix au mètre carré, comme le secteur a pu en connaître les années précédentes, marquées par une forte tension de l’offre disponible.
Des investissements massivement consacrés aux actifs unitaires
Comme le remarque Nicolas Chomette, directeur associé en investissement chez Arthur Loyd Logistique, l’année 2025 a confirmé le positionnement des entrepôts comme actifs de premier plan. « Nous constatons qu’au fil des années, la logistique est devenue un important produit pour de plus en plus d’investisseurs. Certains d’entre eux, concentrés jusqu’alors uniquement sur les bureaux, se diversifient ainsi dans l’immobilier logistique », illustre-t-il. En 2025, 3 milliards d’euros ont été échangés en France dans le secteur, en majeure partie pour des actifs unitaires (61 % des volumes investis contre 44 % en moyenne depuis 2020), lorsque les achats-reventes de portefeuilles ont eu tendance à marquer le pas. Les transactions inférieures à 50 millions d’euros concentrent par ailleurs plus de la moitié de ces volumes investis. Enfin, la répartition des volumes par nationalité des investisseurs reste assez stable au fil des années. En 2025, les Américains (33 %), les Britanniques (12 %) et les Canadiens (12 %) ont continué d'abonder massivement sur le marché français de l’immobilier logistique.
