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Comment penser l'entrepôt de demain ?

Publié le 8 décembre 2022

Face aux difficultés venues barrer la route de nouvelles implantations logistiques, les acteurs du secteur de l’immobilier imaginent plusieurs solutions : friches, entrepôts à étages, constitution de zones mixtes et réversibilité des bâtiments sont à l’étude.

Rareté du foncier, réglementation ZAN (zéro artificialisation nette), opposition des pouvoirs publics et de la population à l’installation de nouveaux projets logistiques… Bien que le contexte se complexifie, les acteurs du secteur entrevoient néanmoins des possibilités pour continuer à développer des projets sur le territoire français. Pour Laurent Sabatucci chez EOL, répondre à cette situation difficile doit passer par de nouvelles réglementations : « On pourrait dire par exemple que les immeubles à moins de 50 km des villes doivent être sur deux ou trois niveaux et exemplaires du point de vue CO2… Une des solutions serait également de sanctuariser les ZAC : une fois votée, elles ne pourraient être remises en cause. Ce serait une façon fiable de limiter les recours dans ce périmètre ». Si la reconversion et la déconstruction des friches se présentent comme une solution pour de nouvelles implantations, elles possèdent également leur lot de difficultés : « La loi Climat et Résilience qui a fixé la ZAN est censée réorienter vers les friches les potentiels redéveloppements, mais encore faut-il que celles-ci n’abritent pas déjà une biodiversité telle qu’elle rende tout projet très contraint », indique Jean-Michel Frammery, directeur général développement logistique de Telamon (ex-Panhard). Des propos corroborés par Gregory Blouin chez Virtuo pour qui travailler sur des friches va « dans le sens de l’histoire », tout en se heurtant à la difficulté de leur accessibilité : « Il n’y a finalement pas tant de terrains disponibles et adaptées à la logistique… ». Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique, observe bien une volonté des opérateurs à s’installer sur ces zones à réhabiliter : « Les promoteurs sont très mobilisés, que ce soit pour de la logistique urbaine quand on se rapproche de Paris ou pour de la logistique traditionnelle. Mais il n’y en a pas non plus pléthore, donc cela limite le nombre d’opérations », commente-t-il.

 

La tentation de la verticalité

Autre solution largement évoquée pour trouver de nouvelles implantations, malgré la rareté de foncier, celle de développer des bâtiments à étages. Mais, « est-ce que les PLU vont les autoriser ?, interroge Laurent Sabatucci. Aujourd’hui la plupart sont limités à 15 mètres ce qui impliquerait de changer les PLU : un processus compliqué. Cela se fait ailleurs, il faut espérer que cela se fasse en France ». La directrice déléguée de l’association Afilog, Diana Diziain, indique croire très peu aux bâtiments de six à sept étages comme ceux construits en Asie, mais penche plutôt vers du double niveau, voire trois ou quatre niveaux en zone très dense : « Si l’on parvient à convaincre d’augmenter la hauteur permise par les PLU, cela facilitera l’implantation d’entrepôts plus verticaux, notamment en logistique urbaine. On observe déjà de nouveaux projets, très qualitatifs, comme sur le port de Gennevilliers (92). Si les nouvelles opérations de ce type se comptent pour le moment sur les doigts d’une main, ces débuts en démontrent la faisabilité ». Sur cette question de la verticalité, Chazli Baalbaki, chez Faubourg Promotion, indique que certaines collectivités et métropoles se montrent conscientes, dans leurs discussions, de cette nécessité de déplafonner les PLU : « Nous avons actuellement plusieurs sites en développement, à Valenton (94), Issou (78) ou encore Dunkerque (59), avec des coefficients d’occupation de sols avantageux pour des bâtiments de deux à trois étages. Ces derniers intègrent également des parkings à l’intérieur du volume, toujours dans cette démarche d’optimisation foncière, afin de libérer des zones d’espaces verts, et de bienêtre pour les employés ». Pour Prologis, cette tentation de la verticalité doit uniquement venir répondre aux besoins de la logistique urbaine, car lorsqu’on monte en étages, il faut pouvoir permettre un stockage dans les mêmes conditions au rez-de-chaussée qu’aux niveaux du dessus. Or, cela coûte cher, explique Vincent Sadé, directeur leasing & capital deployment de Prologis France : « Il n’existe pas de modèle économique qui fonctionne avec des bâtiments à étages en périphérie des villes. En revanche, plus on s’en rapproche, plus cela a du sens : il y a moins de foncier, donc plus de contraintes, et il faut monter pour pouvoir offrir des surfaces plus importantes aux clients. Ces derniers, désirant être de plus en plus proches du client final, vont accepter ces contraintes d’exploitation plus importantes et nous permettre de trouver le modèle économique qui fonctionne ».

 

Le développement de parcs et de zones mixtes

Plutôt qu’à des entrepôts à étages, Gabriel Franc, directeur général du groupe Franc Architectures, croit davantage aux immeubles mixtes intégrant au rez-de-chaussée de la logistique et dans les niveaux supérieurs des activités de petite industrie et d’artisanat : « Ce sont des projets que nous étudions de plus en plus. Mais vous ne faites pas monter des poids-lourds dans des étages, cela représente une contrainte gigantesque en termes d’ICPE et de coût de construction… », juge-t-il. Le futur pourrait ainsi passer par le développement de ces zones mixtes au sein de parc d’activités offrant divers services. Une manière de mieux faire accepter l’implantation de la logistique sur un territoire. « On devrait voir arriver de nouveaux bâtiments, plutôt multi-niveaux, certainement sur des zones accueillant également des activités tertiaires. Plusieurs types d’immobiliers et de nombreux services y seraient rattachés : crèche, salle de sport », estime Roland Paul, président de GSE. Avec son offre Parklife, Prologis entend répondre au besoin de recrutements en créant de grands parcs logistiques, proposant une gamme complète de services associés : « Lorsque l’on édifie ce genre de sites, nos clients préfèrent choisir nos parcs parce que leurs propres employés vont les préférer ! Nous y ajoutons l’accès à la mobilité en proposant des navettes de transport en commun. Cela paraît anecdotique, mais c’est une façon de répondre à l’éloignement des populations disponibles. C’est en créant des conditions plus épanouissantes de travail que l’on permet à nos clients de mieux embaucher », estime Vincent Sadé.

Focus

Offrir une résilience au bâtiment

Pour certains, la réponse viendra également demain de la capacité à créer une architecture réversible pour permettre à un bâtiment d’être pérenne dans le temps : « Nous essayons d’avoir cette réflexion sur nos sites pour y développer la mixité d’usages, témoigne Chazli Baalbaki, directeur du développement de Faubourg Promotion. À l’échelle d’un parc, cela revient à la possibilité d’avoir des parkings à étages qui permettent à la fois d’éviter de consommer de la surface et de les reconvertir en zones de bureaux en fonction de la mutabilité possible dans quelques années ». Ces sujets visant à conserver l’activité sur un site en la transformant s’invitent désormais de manière systématique dans les projets de l’opérateur immobilier afin « d’offrir une résilience au bâtiment et permettre aisément sa mutation ». Chez Telamon (ex-Panhard) aussi, se pose la question de la réversibilité des immeubles et leur capacité à accueillir des opérations de type industriel. « Pour de l’industrie légère, l’assouplissement de certaines règles concernant les ICPE autoriserait un bâtiment qui accueille aujourd’hui un entrepôt d’héberger demain des activités industrielles », indique Jean-Michel Frammery, directeur général développement logistique de Telamon.

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