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L'immobilier logistique sous toutes ses formes

11.12.2019 • 08h55
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par Charlotte COUSIN
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Segro

Dynamique, le marché français de l’immobilier logistique se dessine de manière plurielle sur le territoire. XXL, à étages, grande hauteur, à mezzanines… La plateforme logistique de demain prend en compte la diversité de ses occupants, leur stratégie et leurs process logistiques. Le tout mû par une nécessaire considération environnementale. Venus répondre aux besoins grandissants du e-commerce, les entrepôts s’adaptent également aux volontés de mutualisation d’activités sur un seul site et viennent héberger des équipements de plus en plus automatisés impactant parfois la structure du bâti.

1. Immobilier logistique : quels nouveaux formats d’entrepôts ?

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Guidé par le développement continu du e-commerce, impacté par le manque de foncier sur la dorsale et autour des grandes agglomérations, sensibilisé aux enjeux environnementaux et soumis aux contraintes réglementaires, le marché de l’immobilier logistique s’adapte et poursuit son évolution dynamique autour de nouveaux formats.

Le marché de l’immobilier logistique se porte bien et les acteurs qui le composent observent un premier semestre dynamique à l’image des nombreux projets qui voient le jour. Livraison de la plus grande plateforme logistique d’Europe sur 177 500 m² à Tournan-en-Brie (77) pour Conforama, inauguration du centre de distribution urbain multimodal sur deux étages pour Leroy Merlin et Ikea à Gennevilliers (92), installation d’Amazon à Brétigny-sur-Orge (91) sur un entrepôt robotisé de 152 000 m² à trois niveaux… Les ensembles d’envergure ont marqué le premier semestre 2019. Entrepôts XXL et bâtiments à étages sont-ils les nouveaux formats du secteur en France ? Pour répondre aux enjeux de la logistique urbaine et au manque de foncier, la réponse se fait plus nuancée. Plutôt que des formats hégémoniques qui prendraient le pas sur les autres, une situation liée à un schéma logistique global prend forme, évoluant en fonction des localisations et des domaines d’activité tout en répondant aux impératifs de développement durable et de transport.

 

Un nouveau schéma industriel

« Avec la logistique urbaine, on voit apparaître des entrepôts XXS, des lockers ou des magasins de retrait, les plus petits étant par exemple les bornes d’Amazon. Il existe également des parkings intra-muros transformés en local de stockage, comme avec UPS », détaille Alexandre Fraigneau, directeur logistique de Colliers International, société de conseil en immobilier d’entreprises. S’éloignant des coeurs des villes, un nouveau schéma industriel clarifié va, en première couronne, voir apparaître de plus en plus de sites de messagerie, « des bâtiments, de 5 000 à 10 000 m² généralement, pour dispatcher les différents colis ». S’écartant toujours plus des centres urbains, en deuxième couronne, voire en province, le XXL peut alors prendre ses aises. « Ce qui prime, c’est l’intérêt final du client qui veut être livré le plus rapidement possible. On a donc un schéma logistique de plus en plus maillé avec des entrepôts de plus en plus adaptés au sur mesure », poursuit Alexandre Fraigneau. « Nous proposons une offre globale : de la plateforme logistique XXL de 200 000 m² à la surface de 200 m² aux portes de Paris, explique Marco Simonetti, directeur général Europe du Sud de Segro, foncière spécialisée en immobilier logistique et industriel. Toute la chaîne logistique est en train de s’élargir : des entrepôts plus grands et plus hauts aux micro-dépôts ; c’est-à-dire des plateformes non dédiées au stockage où les camions arrivent pour décharger des marchandises destinées à être ensuite rechargées sur de nouveaux moyens de livraison moins polluants, actuellement en plein développement ».

 

Au final, un schéma rayonnant autour des villes, à l’ère où la logistique du dernier kilomètre constitue un enjeu majeur pour un bon nombre de logisticiens. L'investisseur, propriétaire, développeur et gestionnaire d'actifs de biens logistiques européens P3 Logistic Parks, en est conscient : « Nous sommes convaincus qu’il faut savoir accompagner nos clients sur des formats plus urbains. Nous commençons à assister des acteurs internationaux de l’e-commerce sur des déploiements très intensifs en Europe et nous démarrons cette année des recherches pour ce format en France », indique Christophe Chauvard, directeur général France de P3 Logistic Parks. Dans cet ensemble renouvelé, la logistique n’est plus considérée comme une fonction de support ou une obligation, elle devient élément de compétitivité au même titre que le coût produit, juge le président du groupe producteur d’immobilier APRC, Karim Abdellaoui, qui estime que le marché n’en est qu’au démarrage de l’investissement en logistique colisage : « Aujourd’hui, on évite d’éclater les plateformes source, c’est-à-dire celles où est disponible en stock le produit. On essaie plutôt d’avoir des plateformes XXL où mutualiser tous les produits au même endroit afin d’optimiser les coûts de transport. Adossé à ce stock XXL, soit on positionne directement à l’intérieur de l’entrepôt le process de colisage, soit on fait appel à de grosses plateformes régionales qui seront en capacité de livrer de plus petits sites de messageries de 5 000 m² pour le dernier kilomètre ».

 

Le deuxième temps du XXL

La contrainte foncière de plus en plus forte due à la rareté de terrains dans les localisations logistiques recherchées, les problématiques d’artificialisation [l'artificialisation des sols consiste à la conversion des terres agricoles, forestières ou naturelles pour l'urbanisation ou le développement d'infrastructures. L’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) est inscrit au plan biodiversité présenté par le gouvernement à l’été 2018] des terres mais également les exigences administratives peuvent néanmoins conduire à une difficulté à construire des bâtiments XXL. Pourtant si les actifs manquent, les besoins en grandes surfaces perdurent. « Il existe encore des acteurs qui ont des velléités de modifier leur schéma logistique pour arriver à un système centralisé. On observe donc tous ces nouveaux entrants du e-commerce qui souhaitent encore créer de grandes surfaces. Face à eux, les retailers, poursuivant cette pénétration du commerce électronique, ont aussi concentré leurs activités de logistique sur des sites plus importants, d’où le deuxième temps des XXL », valide Philippe Frèrejean, responsable projet supply chain, chez Arthur Loyd Logistique, société de conseil en immobilier logistique.

 

Une nouvelle phase pour les grands bâtiments qui vient également répondre aux besoins de massification de sociétés cherchant à optimiser leur distribution. Cas notable, celui de Conforama à Tournan-en-Brie (77), venu rassembler sur une plateforme l’activité de plusieurs centres de distribution dans le Nord de la France : « Il s’agit d’une tendance : des bâtiments très gros dans des zones qui se situent, soit à 40- 50 km des grandes métropoles, soit sur des marchés régionaux moins établis mais plus faciles à atteindre en termes d’accessibilité du foncier et de processus administratif », détaille Fabrice Cervoni, directeur général de Gazeley, développeur, investisseur et gérant d’entrepôts logistiques et de parcs de distribution en Europe. « Beaucoup de regroupements ont lieu, corrobore Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Par exemple Lapeyre, qui a fermé ses deux sites à Paris et dans le Sud pour les regrouper sur un entrepôt central dans le Loir-et-Cher. Nous avons également réalisé des opérations de ce type avec Easydis, la plateforme logistique du groupe Casino, venue mutualiser à Corbas (69) deux activités au sud et à l’est de Lyon pour mettre le froid et le sec sur le même site. Autre exemple avec Alinéa qui a rassemblé trois entrepôts en un seul de 70 000 m² à Nanteuil-le- Haudouin (60) ».

 

Des surfaces imposantes liées à des besoins de volumes de stockage énormes auxquels il s’avère de plus en plus complexe de répondre autour des grands centres urbains. Dans le domaine du XXL, Laurent Sabatucci, président et associé d’EOL (société de conseil en immobilier industriel, logistique et commercial), estime de son côté que les projets, s’ils existent, devraient néanmoins avoir du mal à voir le jour à cause de « freins administratifs forts pour limiter l’implantation de ces bâtiments. Il va plutôt y avoir un développement en extension des zones existantes, par exemple sur les ports qui offrent de grands terrains, ce que confirment les opérations que nous avons conclues avec Adeo sur 100 000 m² et avec un prestataire logistique sur une surface de 60 000 m² à proximité du port de Marseille Fos. Nous avons également implanté les sociétés Mediaco au Havre dans un bâtiment de 50 000 m² et Normandie Logistique sur 15 000 m² ». Même stratégie multimodale autour des ports chez le propriétaire, opérateur et développeur en immobilier logistique Prologis qui a signé en septembre 2019 l'attribution d'un terrain de 28,6 hectares sur le Parc logistique du Pont de Normandie 3 (PLPN3) pour y construire 125 000 m² d'entrepôts de dernière génération.

 

(Crédit photo : © Virtuo)

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“Il existe chez les PME beaucoup d’opportunités pour aller vers une automatisation simple, offrant de la performance et de la productivité. Il n’y a pas de concept unique autour de ce sujet.”
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